北京楼市库存市值8000亿元 房价下降可期

日期:2018-01-02 22:08:02 作者:昝囱徼 阅读:

       限购、限价、限贷2011年上半年,北京楼市成交惨淡   6月30日,正值年中分水岭,中原三级市场研究总监张大伟告诉《第一财经(微博)日报》,“北京2011年上半年,项目签约率仅43.1%”这一数据说明在目前市场销售的楼盘项目中,超过50%的房子尚未销售,处于积压状态   北京房地产交易管理网数据显示:截至6月29日,北京2011年上半年,期房住宅签约套数为36571套,同比去年下调16%,现房住宅同比下调18.5%住宅总签约套数为43353套,同比下降16.4%   去年同期,北京的住宅总签约套数为51869套,2009年同期为83518套,这意味着北京已经连续两年上半年的成交数量出现下滑“成交均价相较去年同期没有明显变化”张大伟告诉记者,“主要原因是今年6月份,北京市场上均价超过每平方米3万元的住宅项目只售出9套因此均价相较去年没有明显变化预计随着7月份大量新项目入市,下半年或许出现新的转机”   8000亿元楼市库存压顶   北京某楼盘销售人员李美(化名)是从业三年的一名职业销售代表,从今年5月起,她的作息时间已经改成一周休息三天“销售太差,没有合适的项目”李美对记者这样抱怨自从调控以来,李美所在的房地产公司也有意放缓了新一期项目开盘的速度销售人员从去年年底高峰时期的忙碌到今年无事可做的萧条这也从一个侧面反映出北京楼市的当前状况   亚豪机构的统计数据显示,5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为31.1%,进入6月楼市再创年内新低根据中原地产研究统计,6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个,提供住宅套数为9508套,而当月签约的数量为1295套,签约率仅为13.6%   对于销售签约率的持续走低,除了是淡季的原因外,张大伟认为限购政策还是最主要的原因之一,限购后,北京购房成交案例中89.6%为首次置业,而本市户籍家庭更是占到了91%经过几个月的消化目前市场上有意向购房且有能力购房的人群逐渐被稀释,有购房需求的部分家庭也开始观望   其次,是北京商品房库存积压上涨,仅6月预售的商品房期房住宅项目,根据预售总值对比已经签约的项目值,合计提供的9508套住宅总市值325亿,而截至月底签约的仅有29亿,一个月的库存积压市值就超过296亿   296亿还仅仅是积压商品房市值的一小部分根据张大伟的计算和6月30日的数据,北京商品房库存总面积分别为:期房面积1510.5万平方米,现房面积1809.5万平方米总库存面积为3320万平方米,相比春节调控前的3181.2万平方米增加了138.8万平方米“根据今年在售期房预售均价,乘以库存面积,目前全市积压库存总市值已经超过8000亿预计年底有望达到万亿”   “这一数据只保守不夸张”张大伟表示,“目前北京还有8000多万平方米的在建面积,还有开发商手中的土地库存如果都算在一起,也许库存市值将超过万亿”   下半年价格松动   库存增加,导致的直接后果是土地市场低迷冷清根据北京土地储备管理网数据显示:截至6月30日下午5点,北京上半年土地出让为114块,提供总面积约1050万平方米,成交总值为327.23亿元相比去年同期下调了48.2%,住宅出让金更是下滑了75.4%,今年上半年仅为120.3亿   值得注意的是,在6月27日下午,北京市崇文菜市场(含西侧地)地块被广州丰璟房地产经过33轮竞拍获得,成交总地价为7.1亿元,规划建筑面积为16424.7平方米,折合楼面价为43227.58元/平方米这说明,在土地市场低迷的情况下,热点地块的成交及价格丝毫没有受到影响   同时,北京市相对位置较好的楼盘价格持续上涨2011年上半年,北京市场上房山长阳板块、朝阳区、西城区和通州的部分楼盘,依旧受到了购房者的追捧以通州热点楼盘百合湾为例,最新一期平层开盘价已经突破每平方米3万元大关价格突飞猛进,直追朝阳区楼盘   但更多的数据显示,不少楼盘价格已经开始出现松动   北京房地产交易管理网数据显示:上半年供应的期房商品房住宅项目合计为79个,提供的住宅套数合计为26328套,累计签约套数为11357套,签约率仅为43.1%而签约均价为20612元/平方米,相比供应均价24672元低16.5%张大伟认为:“6月份签约率明显开始分化,6月下旬10个项目因为最近供应而签约基本为零,有33个项目的签约率在近半年不足40%而在签约率超过80%的20个项目中,签约均价仅为20471元这说明低价项目签约在上半年占据了市场的绝对主力”   根据分析,上半年北京楼市的79个项目中,均价低于2万元/平方米的有31个,提供的住宅为12600套,累计半年来签约套数为6606套,签约率为52.4%,签约率高于平均签约率43.1%而2万~3万元/平方米价位的项目签约率仅为33.3%,超过3万元/平方米的高价盘签约率为37.3%   下半年北京将迎来新一波的入市项目高峰期据房产网站统计,7月北京楼市共有44个项目开盘,其中中心城区有11个项目开盘,近郊、远郊区县共有23个项目开盘,环首都的河北共有10个项目开盘,与中心城区基本持平业内分析人士认为,在上半年的库存积压和下半年的楼盘集中入市下,